Admico

Warto wiedzieć

Kupno mieszkania od dewelopera

Potencjalny klient firmy developerskiej przeglądając ogłoszenia prasowe i internetowe może w pierwszej chwili poczuć się zdezorientowany. Ofert jest sporo, wszystkie kuszą eleganckimi wizualizacjami i przyciągają chwytliwymi hasłami reklamowymi. Należy jednak pamiętać, że jest to jedynie symulacja - coś, co jeszcze nie stoi, istnieje jedynie na papierze Należy wykazać się dużą rozwagą kupując przysłowiową „dziurę w ziemi”. Na co w takich warunkach należy zwracać uwagę? Pomijamy w naszych rozważaniach elementy oczywiste takie jak cena i lokalizacja.

Po pierwsze należy sprawdzić doświadczenie firmy developerskiej. Boom na rynku mieszkaniowym, zwiększony popyt na lokale mieszkalne, a w konsekwencji możliwa do uzyskania wysoka marża przyciągnęły na rynek wiele nowych podmiotów. Firmy, które do tej pory nie zajmowały się działalnością developerską postanowiły spróbować swoich sił w tej branży, licząc na dobry zarobek. Część z nich nastawiona jest na działalność krótkoterminową i szybką realizację zysków, a część z nich traktuje inwestycje w branżę developerską długoterminowo. Nie pozostaje to bez znaczenia dla nabywców mieszkań. Nieodłączną częścią eksploatacji mieszkań są pojawiające się usterki. Firma, która istnieje na rynku dość długi okres czasu i zależy jej na dobrej reputacji prawdopodobnie będzie podchodziła do ich usuwania z większą troską niż firma, której właściciele nastawieni są na szybki zysk.

Po drugie oceniając jakość towaru oferowanego przez developera warto przyjrzeć się jego ostatnim realizacjom i pojechać na miejsce, gdzie już stoją wzniesione przez niego budynki. Nie zaszkodzi zapytać mieszkańców o to jak się mieszka, jakie jest tempo usuwania usterek w ramach gwarancji, jaki jest stopień wywiązywania się firmy z obietnic złożonych klientom przed kupnem lokali. Bardzo często deweloper obiecuje piękną zieleń na osiedlu, place zabaw, parkingi itp. A w rzeczywistości nie zawsze sprawa wygląda różowo.

Jak już dojdziemy do wniosku, że dany developer odpowiada nam cenowo, jest doświadczony a wybudowane przez niego mieszkania są pełne zadowolonych klientów musimy przejść do następnego etapu oceny. Kolejną istotną sprawą jest zagłębienie się w dokumenty. Najistotniejszym w tej sytuacji jest tytuł własności gruntu, na którym budynek ma zostać wzniesiony (ewentualnie prawo wieczystego użytkowania). Możemy to sprawdzić sprawdzając stan księgi wieczystej. Jeśli developer nie dysponuje aktualnym wypisem z księgi wieczystej można poprosić o jej numer i samodzielnie sprawdzić stan prawny gruntu w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego (w Poznaniu przy ul. Młyńskiej) lub w Internecie http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html. Jak już się upewnimy, że nasz solidny developer ma tytuł prawny do gruntu czas zerknąć na pozwolenie na budowę i projekt. Należy się upewnić, że zawartość ulotki reklamowej ma odzwierciedlenie w projekcie zatwierdzonym przez Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania.

Nie bez znaczenia jest wiedza o tym, co może zostać wybudowane w sąsiedztwie naszego wymarzonego mieszkania. W interesie developera jest zapewnianie klientów, że dookoła będą szumiące drzewa i piękne parki. W rzeczywistości może się okazać, że za kilka lat za oknami będziemy mieli miejską obwodnicę a za rogiem powstanie hipermarket. W tym celu należy zapoznać się z zawartością miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak większość obszaru miasta Poznania takimi planami nie jest pokryta. Wtedy pozostaje nam jedynie zapoznanie się z zapisami zawartymi w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania. Te wszystkie informacje są w przystępny sposób zaprezentowane na stronie internetowej Miejskiej Pracowni Urbanistycznej (www.mpu.pl).

Podejmując decyzję o podpisaniu umowy z wybranym developerem czeka nas jeszcze przejrzenie zapisów umownych, co jest zagadnieniem na osobny artykuł.

 

Opłaty adiacenckie

Opłata adiacencka – co to takiego?

Na wartość nieruchomości wpływa bardzo wiele czynników. Niewątpliwe najbardziej znaczącym jest lokalizacja. Czynnikami o mniej wadze są np.: wielkość, czy dostępność infrastruktury technicznej (woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna). Zdarza się tak, że wartość nieruchomości rośnie w wyniku działań władz samorządowych, zmieniających ww. cechy nieruchomości. Uznano za uczciwe, żeby właściciele takich nieruchomości, których wartość wzrosła w wyniku działań gminy „podzielili się” z nią tym wzrostem wartości. W tym celu wprowadzono opłaty adiacenckie. Zgodnie z definicją ustawową jest to opłata ustalana w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi albo scaleniem i podziałem nieruchomości.

Kiedy można ją naliczyć?

Opłata ma zrekompensować nakłady poniesione na infrastrukturę, z której korzystać będą właściciele nieruchomości. Przez infrastrukturę będziemy rozumieli albo wybudowaną przez gminę drogę albo infrastrukturę techniczną – instalację gazowa, wodnokanalizacyjną. Obowiązek wniesienia opłaty musi być związany z faktem, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, względnie warunki do korzystania z wybudowanej drogi (oraz oczywiście z faktem, że w wyniku tego wzrosła wartość nieruchomości). Nie ma natomiast znaczenia, czy osoba zobowiązana do ponoszenia opłaty adiacenckiej faktycznie korzysta z tych urządzeń.

Przez „urządzenie drogi” rozumieć należy budowę nowej drogi od podstaw. Nie można wymierzać przedmiotowych opłat kilkakrotnie po wybudowaniu poszczególnych części składowych drogi jak, jezdnia, chodniki, itp. Opłaty adiacenckie mogą być wymierzone tylko za urządzenie drogi w całości.

Decyzję o naliczeniu opłaty adiacenckiej podejmuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta na podstawie odpowiedniej uchwały rady gminy. Decyzja może zostać wydana do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z nowej drogi lub od daty kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W jakiej wysokości może być opłata adiacencka?

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, regulującą zagadnienia związane z tymi opłatami nie może być ona wyższa niż 50% wzrostu wartości nieruchomości wywołanej inwestycjami gminy.

W przypadku, gdy wartość nieruchomości rośnie w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wysokość stawki procentowej nie może być większa niż 30 % różnicy wartości nieruchomości

W nieco zbliżonym przypadku, gdy osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

Opłata może zostać, na wniosek właściciela nieruchomości rozłożona na raty – maksymalnie na 10 lat. Jest ona zabezpieczona hipoteką i oprocentowana.

Na poczet tej opłaty zalicza się wartość świadczeń wniesionych przez właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości, w gotówce lub naturze, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale lub przed wybudowaniem infrastruktury technicznej i po jej wybudowaniu, ustala rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego.

Kiedy nie uiszczamy opłaty adiacenckiej?

Ustawa przewiduje także przypadki, w których wspomniane opłaty nie będą naliczane.

Po pierwsze opłata nie jest naliczana, jeśli wartość nieruchomości nie wzrośnie.

Po drugie ustalenie opłaty adiacenckiej możliwe jest, jeśli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne lub wybudowano infrastrukturę techniczną obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość tej opłaty. Jeśli w tym dniu nie było stosownej uchwały rady gminy, to opłaty adiacenckiej ustalić nie można.

Po trzecie opłaty te nie mają zastosowania do gruntów mających charakter rolny i leśny, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

 

Prawa i obowiązki stron umowy stron najmu lokalu mieszkalnego

Co musi naprawić najemca a co wynajmujący?

Oddając w najem lokal należy mieć świadomość uregulowań prawnych w zakresie praw i obowiązków najemcy i wynajmującego w zakresie utrzymania odpowiedniego stanu technicznego lokalu. Przydatne jest także uregulowanie dodatkowych kwestii w umowie oraz sporządzenie odpowiedniego protokołu zdawczo-odbiorczego.

Czy protokół zdawczo-odbiorczy jest konieczny?

Można często zaobserwować sytuacje, w których pomiędzy wynajmującym a najemcą rodzi się konflikt w momencie wyprowadzki. Może on mieć źródło w takiej prozaicznej sprawie jak odmalowanie ścian, czy też stan podłóg i okien. W celu uniknięcia zbędnych napięć w takim momencie warto wcześniej zadbać o prawidłowe sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu. Pamięć ludzka bowiem bywa ulotna, a papier jest cierpliwy. W takim protokole, oprócz spraw oczywistych – jak stany urządzeń pomiarowych – powinien się znaleźć opis stanu technicznego lokalu. Najemca wspólnie z wynajmującym powinni spisać sprzęty, które oddawane są w najem łącznie z lokalem, określić w jakim stanie są drzwi, okna, podłogi. Opisać widoczne w lokalu usterki – takie jak pęknięcia i zabrudzenia ścian, ewentualne uszkodzenia sprzętów domowych. Osoby mniej chętne do pisania mogą wykonać kilka zdjęć w lokalu, które będą załącznikiem do protokołu-zdawczo odbiorczego. W momencie wyprowadzki pozostanie szybkie porównanie stanu opisanego w protokole ze stanem obecnym.

Prawidłowe użytkowanie

Należy w tym miejscu pamiętać, że najemca nie ma obowiązku oddania lokalu idealnie w takim stanie w jakim go przejął. Lokal i sprzęty mają prawo wykazywać zużycie. Cytując Kodeks Cywilny: „Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”. Oceniając czy najemca użytkował lokal prawidłowo czy nie, pozostaje się kierować już właściwie subiektywną oceną. Oczywistym jest, że połamana szafa, albo zaplamiony dywan nie świadczą o prawidłowym użytkowaniu, ale ściany w trakcie najmu mają prawo się przybrudzić. Oceniając stopień zużycia lokalu i jego wyposażenia należy także brać pod uwagę czas trwania najmu. Inny stopień zużycia ma prawo wykazać lokal po roku najmu, a dużo większy po pięciu latach. Jeśli nie sporządzimy protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu to zastosowanie będzie miała tutaj ogólna regulacja Kodeksu Cywilnego „Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku”.

Naprawy w trakcie trwania najmu

Wynajmujący do spółki z najemcą powinni jeszcze mieć świadomość ich wzajemnych praw i obowiązków w zakresie utrzymywania właściwego stanu technicznego podczas trwania najmu. Kodeks cywilny regulujący ogólnie zasady współpracy w tym zakresie lakonicznie stwierdza, że najemcę obciążają jedynie drobne nakłady. Należą do nich w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Czyli np. wymiana przeciekającej uszczelki w kranie obciąża najemcę, ale wymiana pękniętej rury wodnej wynajmującego.

Ta regulacja prawna została rozszerzona w ustawie o ochronie praw lokatorów. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego prawa i obowiązki stron w tym zakresie zostały opisane szerzej. Oprócz ww. obowiązków najemca także obciążają naprawy i konserwacje: grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, wanien, mis klozetowych, zlewozmywaków wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych łącznie z ich wymianą, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

Określono także obowiązki wynajmującego w tym zakresie - obciążają go naprawy i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także naprawy i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu. wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. Przykładowo czyszczenie pieca kaflowego obciąża najemcę, ale już jego wymiana wynajmującego. Najemca powinien malować okna, ale wymiany powinien dokonać właściciel lokalu. Nieszczelna instalacja gazowa w lokalu to także zmartwienie wynajmującego.

Wynajmujący ma także obowiązek zapewnienia utrzymania w odpowiednim stanie technicznym i czystości części wspólnych budynku.

Wynika z tego, że w umowie najmu lokalu użytkowego warto ściślej doprecyzować prawa i obowiązki stron w zakresie odpowiedzialności za stan techniczny.

Warto w umowie najmu lokalu skorzystać z możliwości pobrania kaucji, która nie tylko zabezpieczy przez ewentualnym nieterminowym regulowaniem należności, ale także pozwoli pokryć ewentualne szkody wyrządzone przez najemcę w lokalu. Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza jej wysokość do dwunastokrotności miesięcznego czynszu najmu. Kodeks Cywilny mający zastosowanie w przypadku najmu lokali użytkowych takich ograniczeń nie zawiera.

Kolejną kwestią, która może okazać się sporną podczas trwania najmu są ulepszenia w lokalu wykonane przez najemcę. Ale to już jest temat na osobne rozważania.

 

Rozliczenie nakładów

Ulepszenie lokalu przez najemcę

Co to jest ulepszenie?

Przez ulepszenie (modernizację) będziemy rozumieli unowocześnienie lokalu, które podnosi jego wartość techniczną, użytkową (np.: zainstalowanie centralnego ogrzewania), jak i przystosowanie lokalu do wykorzystania go w innym celu niż pierwotne (np.: zmiana funkcji lokalu z mieszkalnej na użytkową).

Czy najemca może ulepszyć lokal?

Ustawa o ochronie praw lokatorów precyzuje, że „Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu”. Niestety często bywa tak, że najemca dokonuje ulepszeń bez zgody wynajmującego, nie martwiąc się przyszłymi rozliczeniami. Co zrobić w takiej sytuacji? Otóż wspominana ustawa określa, że „Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę (...) i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.”

Kodeks Cywilny mający zastosowanie przy najmie lokali użytkowych precyzuje tą kwestię podobnie „Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

Jak należy rozumieć te zapisy? Posłużmy się przykładami. Otóż jeśli najemca bez żadnych ustaleń z wynajmującym zainstalował np.: w jednym z pomieszczeń drogie, nowe lampy to wynajmujący może albo je zatrzymać (rozliczając się z najemcą), albo zobowiązać najemcę do ich zabrania i powieszenia w pokoju z powrotem poprzedniego oświetlenia. Inaczej się sprawa ma z ulepszeniami, których nie można zabrać, np.: najemca ściany lokalu pokrył nowym, ozdobnym tynkiem pomimo tego, że ściany lokalu nie wymagały remontu. Zgodnie z ustawą wynajmujący powinien zwrócić nakłady poniesione na ulepszenie pomniejszone o zużycie. Teoretycznie można się w takim sytuacji domagać od najemcy skucia tynku i odmalowania lokalu, pytanie czy takie działania naruszą substancję lokalu czy też nie?

Ulepszenia umowne

Na szczęście zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów „w umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki” dotyczące kwestii ulepszeń w lokalu. Warto skorzystać z tej możliwości i zabezpieczyć się przez problemami wynikającymi z bezumownego wykonania ulepszeń w lokalu i wprost wpisać, że np.: wszelkie nieuzgodnione z wynajmującym nakłady na ulepszenia wykonane przez najemcę nie podlegają zwrotowi.

Zdarza się tak, że najemca obejmując lokal zobowiązuje się do wykonania określonych ulepszeń w zamian za korzystniejszą stawkę czynszu. Warto w umowie zawrzeć konkretny kosztorys określający zakres prac i ich koszty, tak aby uniknąć na tym tle sporów. Niewątpliwie korzystniejszym zapisem umownym jest ustalenie, że obniżka czynszu jest należna najemcy po wykonaniu ulepszeń i potwierdzeniu tego faktu przez wynajmującego.

Podsumowanie

Zapisy w ustawie o ochronie praw lokatorów i w Kodeksie Cywilnym dotyczące ulepszeń w lokalu są bardzo ogólnikowe. Warto w umowie najmu doprecyzować tą sferę relacji pomiędzy najemcą a wynajmującym, tak by po zakończeniu stosunku najmu lokalu zminimalizować ilość spornych kwestii. Należy także pamiętać, że za ulepszenie lokalu nie uważa się nakładów poczynionych przez najemcę, do których zobowiązują go przepisy (drobne naprawy i konserwacje).

 

Wspólnota w spółdzielni

Mieszkańcy spółdzielczych osiedli wykupując lokale spodziewają się, że w ich blokach od razu powstaną wspólnoty mieszkaniowe. Tak się dzieje w przypadku sprzedaży lokali w nowym budynku przez dewelopera, czy w byłych budynkach zakładowych lub komunalnych. W przypadku spółdzielni sprawa nie jest taka prosta (w tym artykule nie będziemy się skupiali na problematyce wykupu lokali).

Jak to zrobić?

Na wniosek nowych właścicieli lokali spółdzielnia ma obowiązek zwołać zebranie. Na nim właściciele (w tym i spółdzielnia) głosują udziałami w nieruchomości wspólnej, czy w zakresie ich wzajemnych praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością będzie miało zastosowanie prawo spółdzielcze, czy ustawa o własności lokali. Łatwo przewidzieć, że spółdzielnia sama nie zrezygnuje i do przegłosowania takiej uchwały jest potrzebna co najmniej połowa udziałów - czyli mniej więcej połowa lokali musi być wykupiona. Niestety są przypadki, gdy w skład jednej wspólnoty wchodzi kilka budynków stojących na jednej działce. Wtedy uzyskanie większości będzie trudniejsze. W sytuacji gdy w budynku (lub budynkach) wchodzących w skład danej nieruchomości została wyodrębniona własności wszystkich lokali automatycznie stosuje się zapisy ustawy o własności lokali.

Warto pamiętać, że jeśli w danej nieruchomości powstanie wspólnota mieszkaniowa to jej członkowie nie przestaną być jednocześnie członkami spółdzielni.

Czy warto?

Tak jak są spółdzielnie sprawnie funkcjonujące z korzyścią dla swoich członków, tak samo możemy spotkać się z przypadkami spółdzielni działających nieprawidłowo. Podobnie jest ze wspólnotami mieszkaniowymi – są wspólnoty wzorowe, jak i takie w których lokalu lepiej nie mieć.

Przyjrzyjmy się jednak czy dla efektywnego zarządzania pojedynczym budynkiem lepsza jest forma spółdzielni czy też wspólnoty mieszkaniowej?

Niewątpliwie w zakresie podejmowania decyzji dotyczących danego budynku forma wspólnoty jest najwygodniejsza – od momentu powstania danej potrzeby do momentu podjęcia uchwały przez wspólnotę może minąć kilka dni (pod warunkiem, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej wywiązują się ze swojego obowiązku uczestniczenia w zebraniach i głosowaniach podejmowanych w indywidualnym trybie). Sprawy, których załatwienie w spółdzielni możemy być długotrwałe lub trudne bowiem wymaga to spełnienia pewnych procedur i uwzględnienia istnienia innych ważniejszych spraw w ramach spółdzielni, we wspólnocie możemy załatwić szybko i sprawnie. To trochę tak jak z administracją centralną – rządową i administracją samorządową. Samorządy podejmują decyzje uwzględniając lokalne potrzeby i uwarunkowania.

W przypadku niezadowolenia z zarządcy bądź zarządu wspólnota w formie uchwały może ich zmienić. W spółdzielniach, a zwłaszcza tych większych jest to praktycznie niemożliwe przy udziale mieszkańców tylko jednego bloku.

Niebagatelne znaczenie ma także sprawa prowadzenia księgowości. W spółdzielniach mieszkaniowych musi być ona prowadzona w oparciu o ustawę o rachunkowości. We wspólnotach mieszkaniowych wystarczy prowadzić pozaksięgową ewidencję przychodów i kosztów – co jest formą prostszą i tańszą.

Członkowie wspólnot mieszkaniowych powstałych na bazie zasobów spółdzielczych wskazują jeszcze jedną różnice. Mianowicie przez zarządców wspólnot mieszkaniowych traktowani są jak partnerzy, a przez administrację spółdzielni mieszkaniowych jak uciążliwi petenci.

Czy będzie taniej?

Trudno tutaj udzielić czytelnikom wiążącej odpowiedzi. Zależy to od wielu czynników. Jeśli nowo utworzona wspólnota na bazie zasobów spółdzielczych posiada nowy budynek – co się tym wiąże konieczna składka na fundusz remontowy jest relatywnie niska, a składka na fundusz remontowy w spółdzielni jest wysoka to powołanie wspólnoty będzie korzystne. Jeśli członkowie wspólnoty wraz z nowym zarządcą są w stanie zaproponować niższe koszty zarządzania to także będzie taka zmiana korzystna. Bywają jednak przypadki, że spółdzielnia dzięki przychodom z lokali użytkowych jest w stanie obniżyć konieczne opłaty eksploatacyjne.

W przypadkach, gdy budynek wymaga remontów oddzielenie się od spółdzielni i start z zerowym funduszem remontowym wymaga zastanowienia. Wprawdzie Ustawa o spóldzielniach mieszkaniowych nałada na spółdzielnie obowiązek prowadzenie odrębnej ewidencji funduszu remontowego na potrzeby każdej nieruchomości, jednakże nie precyzuje sposobu rozliczeń z tego tytułu po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Stąd może to być punkt sporny pomiędzy spółdzielnią a nowopowstałą wspólnotą mieszkaniową.

Raczej zmiana sposobu zarządzania budynkiem nie będzie miała wpływu na koszty zużycia ciepła, wody, odprowadzenia ścieków i wywozu śmieci, aczkolwiek wspólnota mieszkaniowa może uchwalić regulamin, który zmieni sposób rozliczeń z tego tytułu.

Niewątpliwą zaletą funkcjonowania w ramach spółdzielni jest sprawa płynności finansowej. Zalegający z opłatami właściciele kilku lokali stanowią poważne zagrożenie dla płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej (czyli do zdolności płacenia rachunków i faktur na bieżąco). W przypadku spółdzielni dysponującej środkami finansowymi pochodzącymi ze wszystkich budynków zagrożenie utratą płynności finansowej jest dużo mniejsze. Także w przypadku wykonania dużego awaryjnego remontu spółdzielnia zazwyczaj dysponuje odpowiednimi środkami.

Podsumowanie

Podsumowując należy stwierdzić, że łatwiej można zarządzać daną nieruchomością w formie wspólnoty mieszkaniowej niż spółdzielni. Wpływ na to co się dzieje z naszym budynkiem też będzie dużo większy. To jednak czy będzie to forma tańsza zależy już od konkretnego przypadku. A na końcu, tak jak to bywa w demokracji, wszystko zależy od tego czy mieszkańcy będą potrafili skorzystać z większej swobody decydowania o swoim majątku i się porozumieć.

 

Wentylacja grawitacyjna

Jak działa wentylacja grawitacyjna?

Wentylacja grawitacyjna, czyli najczęściej występujący w budynkach rodzaj wentylacji, działa wykorzystując różnicę temperatur i ciśnień. Zależy od wpływów zewnętrznych czynników atmosferycznych - temperatury powietrza oraz siły wiatru. Powoduje to zmienną intensywność wymiany powietrza.

W okresie zimowym, gdy różnica temperatury pomiędzy wnętrzem lokalu a zewnętrzem jest duża i na zewnątrz jest chłodno wentylacja działa sprawnie, a często nawet nieco za intensywnie.

W okresie letnim wentylacja naturalna najczęściej działa słabo lub wręcz powietrze zamiast wydostawać się kanałami wentylacyjnymi, jest nimi wtłaczane do pomieszczeń (ze względu na wyższą temperaturę na zewnątrz). Jednakże w okresie letnim ze względu na otwarte okna często jest to problem niedostrzegalny. Dla odpowiedniego działania wskazany jest także lekki wiatr, ale zbyt silny może zaburzyć ciąg.

Warunki poprawnego działania

Warunkiem poprawnego funkcjonowania wentylacji grawitacyjnej jest zapewnienie właściwej ilości powietrza, które przedostaje się do pomieszczeń. Dostaje się ono do lokalu za pośrednictwem nieszczelności w oknach i drzwiach lub przez nawiewniki, a wydostaje się przez kratki i kanały wentylacyjne. Zbyt szczelne okna, brak nawiewników, powodują, że nawet korzystna różnica temperatur i ciśnienia nie spowoduje wystarczająco dużego ciągu w kanałach wentylacyjnych i wymiana powietrza będzie niewystarczająca.

Pozostałymi czynnikami wpływającymi na działanie wentylacji grawitacyjnej są konstrukcja budynku, jego otoczenie oraz rozkład pomieszczeń. W kominach, które są sąsiadują z wysokimi obiektami, takimi jak ściana wyższego budynku, wysokie drzewa, może dochodzić do osłabienia ciągu. Długości kanału wentylacyjnego, czyli odległość miedzy kratką wentylacyjną w lokalu a końcem komina jest istotna z punktu widzenia skuteczności wentylacji. Zdarza się więc, że pomieszczenia na ostatnich kondygnacjach budynków z płaskimi dachami są słabiej wentylowane.

A jeśli wentylacja działa nieprawidłowo?

W sytuacji niewystarczającej wymiany powietrza w lokalu może występować zjawisko skraplania się wody na szybach okiennych oraz na ścianach ze względu na za wysoką wilgotność powietrza. W krótkim czasie może to doprowadzić do zagrzybienia lokalu i spadku komfortu użytkowania pomieszczeń.

Kolejną oznaką problemów z wentylacją może być nawiew z jednej z kratek wentylacyjnych spowodowany brakiem dopływu odpowiedniej ilości świeżego powietrza przez nieszczelności lub nawiewy w lokalu - w takiej sytuacji jeden z kanałów wentylacyjnych wytwarza prawidłowy ciąg (usuwa powietrze z budynku), a drugi służy jako nawiew.

W obu tych przypadkach należy zadbać o dostarczanie odpowiedniej ilości powietrza do lokalu poprzez rozszczelnianie okien lub zamontowanie nawiewników, które dopasują ilość dostarczanego do lokalu powietrza do wilgotności w pomieszczeniu.

Może się zdarzyć, że pomimo zapewnienia dopływu odpowiedniej ilości świeżego powietrza do lokalu wiatr wtłacza powietrze przez kratki wentylacyjne. Takie zjawisko jest spowodowane kierunkiem wiatru, ukształtowaniem dachu oraz sposobem zakończenia kominów. Rozwiązaniem problemu jest w takiej sytuacji montaż odpowiednich nasad kominowych.

W sytuacji kiedy zapewniamy odpowiedni dopływ powietrza do lokalu, nasady kominowe są właściwe, kanały wentylacyjne drożne a nadal występuje zjawisko słabego ciągu kominowego można rozważyć zastosowanie wentylacji hybrydowej, czyli połączenie wentylacji grawitacyjnej z mechaniczną.

 

Jak wybrać okna?

W toku użytkowania zajmowanego lokalu może pojawić się konieczność wymiany okien. Są one specyficznym elementem budynku, bowiem z jednej strony są użytkowane indywidualnie a z drugiej stanowią element elewacji. Stąd często ich montaż, oprócz zgód urzędowych wymaga ustaleń pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, czy też uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Często cały proces organizuje zarządca nieruchomości, jednak warto wiedzieć jak określić własne potrzeby i wybrać tą właściwą stolarkę okienną, która zapewni odpowiednią izolacyjność termiczną i akustyczną, napływ świeżego powietrza do lokalu, naturalne oświetlenie pomieszczeń, a jednocześnie będzie trwała i estetyczna. Najbardziej popularnymi rodzajami są okna z PCW i drewniane, poniżej krótka charakterystyka tych typów wraz z analizą wad i zalet.

Okna drewniane

W przypadku okien drewnianych podstawowym materiałem stosowanym do produkcji jest drewno sosnowe, świerkowe, modrzewiowe lub dębowe. Elementy skrzydeł i ościeżnic sklejone są z kilku warstw drewna litego lub łączonego na długości, co pozwala na eliminowanie wad anatomicznych drewna i zapewnia stabilność wymiarów. Na rynku dostępne są okna o różnym wykończeniu powierzchni: surowe, malowane podkładowo, malowane farbami kryjącymi, lakierami bezbarwnymi lub transparentnymi tj. zmieniającymi kolor drewna, ale zachowującymi jego naturalny wygląd. Zaletą okien drewnianych jest fakt, że drewno jest materiałem ekologicznym i estetycznym zapewniającym dobrą izolacyjność. Istotny jest także fakt, że stosunkowo łatwo można z niego uzyskać nietypowe kształty. Wadą jest wyższa cena w stosunku do okien z PCW (około 20-30%) oraz konieczność okresowej konserwacji ram okiennych.

Okna PCW

Produktem wyjściowym do ich wytworzenia są profile z PCW posiadające budowę komorową (od 3 wzwyż), co zapewnia odpowiednie parametry izolacyjności termicznej i sztywność. Wewnątrz profili PCW osadzone są kształtowniki stalowe gwarantujące odpowiednią wytrzymałość i sztywność ram. Na rynku dostępne są zazwyczaj okna z białych profili, aczkolwiek możliwy jest zakup okien z profilami w innych kolorach. Zaletami okien z profili PCW jest odporność na działanie czynników atmosferycznych, wilgoci, grzybów, niższa cena oraz brak konieczności konserwacji profili. Wadą jest mniejsza estetyka niż okien drewnianych, mniejsza sztywność, mniejsza izolacyjność termiczna niż w przypadku okien drewnianych oraz brak możliwości zmiany koloru po zamontowaniu okien.

Parametry techniczne

Po podjęciu decyzji o rodzaju profili i kolorze okien, należy przystąpić do zweryfikowania ich parametrów technicznych. Podstawowym parametrem technicznym, który powinien zostać zweryfikowany jest współczynnik przenikania ciepła dla całego okna (U). Dla omawianych konstrukcji drewnianych i z PCW współczynnik przenikania ciepła (U) winien kształtować się w granicach 1,3 - 2,0 w zależności od rodzaju materiału głównego i udziału powierzchni przeszklonej do powierzchni całkowitej.

Drugim parametrem technicznym, który winien być określony dla okna jest jego izolacyjność akustyczna, który określa zdolność okna do tłumienia dźwięków pochodzących z zewnątrz. Jest ona określana wskaźnikiem ważonym Rw podawanym w decybelach (dB), który w praktyce wynosi od Rw25 dB do Rw>40dB. Zaleca się następujące relacje między poziomem hałasu a izolacyjnością okien:

- poziom hałasu do 60dBA - Rw 25 dB,

- poziom hałasu 61 - 65 dBA - Rw30 dB,

- poziom hałasu 65 - 70 dBA - Rw35 dB,

- poziom hałasu większy niż 70 dBA - Rw40 dB.

Kolejnym parametrem, który powinien być określony jest szczelność. W przypadku, gdy okna wykonane są jako szczelne, winna być załączona instrukcja rozszczelnienia oraz informacja, że takie okna mogą być zastosowane wyłącznie w pomieszczeniach z nawiewną wentylacją mechaniczną. Okno nie może być absolutnie szczelne, powinno umożliwiać napływ świeżego powietrza w celu wentylacji pomieszczeń. Współczynnik infiltracji powietrza a dla pomieszczeń z wentylacją grawitacyjną winien wynosić pomiędzy 0,5 a 1,0. W celu zapewnienia właściwej wentylacji zaleca się montowanie nawiewników higrosterowanych.

Materiały

Istotnym elementem budowy okna jest szyba. Powszechnie stosowane są szyby 1-komorowe, składające się z dwóch szyb płaskich połączonych ramką (droższe okna, o lepszych parametrach posiadają szyby 2 lub 3 komorowe). Mogą zostać zastosowane szyby o różnej grubości oraz różne ramki – zapewniające odmienne parametry izolacyjności termicznej i akustycznej. W przestrzeni międzyszybowej zamknięte jest osuszone powietrze lub gaz (argon, krypton, ksenon) w celu polepszenia parametrów okna. Wewnętrzna szyba zestawu wykonana jest z powłoką niskoemisyjną (tlenki metali), co zwiększa absorpcję ciepła z promieniowania słonecznego oraz ogranicza straty ciepła z pomieszczeń. Dodatkowo szyba może zostać wykonana z tzw. szkła bezpiecznego zmniejszającego ryzyko skaleczenia po jej uszkodzeniu lub pokryta dodatkowymi warstwami zmniejszającymi nagrzewanie się pomieszczeń. Nowym rozwiązaniem technicznym w zakresie łączenia szyb z ramami jest wklejanie szyb we wrąb profili. Umożliwia to zmniejszenie ciężaru ramy, wyeliminowanie mostków termicznych na łączeniu szyby i ramy oraz zwiększenie odporności na włamanie. Kolejnym elementem są okucia okienne które powinny zapewnić podstawowe funkcje:

- rozwieranie i uchylanie skrzydeł,

- regulacja wielkości uchyłu,

- mikrorozszczelnienie.

Opcjonalnie można zamówić okucia posiadające zwiększoną odporność na włamanie.

Dokumentacja

Należy poprosić sprzedawcę o przedstawienie dokumentu, który jest podstawą produkcji (Norma Europejska, Polska Norma, Aprobata Techniczna) oraz Kartę Wyrobu. Oprócz parametrów technicznych charakteryzujących okno producent zobowiązany jest dołączyć następujące dokumenty:

- instrukcję wbudowania,

- instrukcję konserwacji i regulacji, - instrukcję bezpiecznego użytkowania,

- gwarancję.

Podsumowanie

Wybierając okno, które będzie nam służyło przez wiele lat należy zwrócić uwagę na sporą ilość parametrów. Oferta rynkowa jest obecnie bardzo obfita, stąd warto dokładnie przeanalizować oferty sprzedawców, wybierając produkt, który będzie wykonany zgodnie z obowiązującymi normami spełniający jednocześnie nasze wymagania w zakresie parametrów technicznych i wykorzystanych materiałów. W cały proces warto zaangażować zarządcę nieruchomości, który dysponuje odpowiednim doświadczeniem w tym zakresie.

 

Outsourcing na rynku nieruchomości

Zlecanie zadań niezbędnych do funkcjonowania firmy poza obszarami jej głównej działalności jest obecnie coraz powszechniejsze i funkcjonuje pod nazwą outsourcingu, czyli z ang. outside-resource-using. Idea przyświecająca zlecaniu wykonania pewnych usług przez podmioty zewnętrzne jest prosta – po co samemu robić coś co firma zewnętrzna może zrobić taniej i lepiej?

Zalety outsourcingu

Zalet korzystania z usług firm zewnętrznych (w porównaniu do wykorzystywania własnych pracowników) jest wiele. Nie trzeba przejmować się urlopami, nie ma też ryzyka roszczeń pracowniczych, nie ma potrzeby wyznaczania specjalnego pomieszczenia dla pracownika. W razie niespełnienia obowiązków przez pracownika możliwości egzekucji roszczeń są ograniczone przez kodeks pracy, natomiast w umowie pomiędzy firmami można zawrzeć określone kary umowne i powiązaną odpowiedzialności finansową. Istotny jest fakt, że korzystając z outsourcingu możemy mieć dostęp do know-how w zakresie nie obejmującym naszej podstawowej działalności, co pozwoli na sprawniejsze wykonywanie zadań. Często firmy obsługujące nieruchomości potrafią zagwarantować tańsze usługi pomocnicze, ze względu na fakt, że w ich portfelu zamówień znajduje się wielu klientów.

Zakres outsourcingu

Prawidłowe funkcjonowanie budynku ma kluczowe znaczenie dla firmy, bowiem zapewnia ciągłość produkcji (lub świadczenia usług) poprzez zapewnienie bezpieczeństwa pracowników i zgromadzonego majątku przedsiębiorstwa. Na gruncie usług związanych z rynkiem nieruchomości na pierwszy plan wysuwają się usługi obsługi technicznej budynków, od doradztwa technicznego, poprzez wykonywanie obowiązkowych przeglądów technicznych oraz konserwacji, aż po kompleksowe zarządzanie nieruchomościami.

Często pojawiającym się problemem związanym z eksploatacją budynków są awarie. Istotne jest, aby mieć do dyspozycji pogotowie techniczne, które jest w stanie gotowości przez całą dobę, a nie tylko w godzinach pracy.

Wiele firm zamiast powierzyć obsługę techniczną nieruchomości lub kompleksowe zarządzanie nieruchomościami sprawdzonym partnerom zatrudnia pracownika. W praktyce często się okazuje, że skomplikowanie współczesnych obiektów oraz zawiłości prawne przekraczają możliwości jednego człowieka – potrzebny jest zespół specjalistów, którzy zadbają o każdy aspekt technicznej obsługi. Finalnie obsługa jest świadczona na lepszym poziomie i kosztuje mniej.

 

Jak oszczędzać ciepło?

Inwestycje

Podstawowym sposobem na redukcję kosztów ogrzewania dla całego budynku jest przeprowadzenie termomodernizacji w nieruchomościach, które nie spełniają już współczesnych norm w zakresie izolacyjności cieplnej. Zazwyczaj polega ona na dociepleniu budynku, wymianie stolarki okiennej i drzwiowej oraz modernizacji systemu grzewczego. Jeśli chcesz wiedzieć, czy twój budynek kwalifikuje się do termomodernizacji skontaktuj się z zarządcą nieruchomości.

Drugim sposobem na ograniczenie kosztów zużycia ciepła jest jego opomiarowanie, które zachęca mieszkańców do racjonalnego korzystania. Można je wykonać bądź instalując podzielniki kosztów ogrzewania na grzejnikach lub instalując ciepłomierze. W celu weryfikacji możliwości opomiarowania twojego budynku skontaktuj się z się z osobą, która pełni funkcję zarządcy nieruchomości.

Racjonalne użytkowanie

W celu ograniczenia kosztów ogrzewania mieszkania warto pamiętać o kilku podstawowych zasadach, które możemy wdrożyć we własnym zakresie:

1. Jeśli wychodzisz na dłużej z domu zmień ustawienie zaworów termostatycznych na niższe, tym samym nie będzie w pustym lokalu utrzymywana komfortowa temperatura, co ograniczy koszty zużycia ciepła.

2. Pamiętaj, że obniżenie temperatury w mieszkaniu o jeden stopień może doprowadzić do redukcji kosztów zużycia ciepła nawet o 5%. Stąd warto się zastanowić, czy nie warto zamienić koszulki krótkim rękawem na sweter, a zaoszczędzone pieniądze przeznaczyć na coś innego.

3. Nie zasłaniaj grzejników. Pozwól, aby ciepło rozchodziło się swobodnie po mieszkaniu. Wszelkie przeszkody w postaci firanek, zasłon i mebli sprawiają, że ciepło gromadzi się przy grzejniku, a odczuwalny komfort cieplny się zmniejsza.

4. Wietrz krótko, ale intensywnie. Zanim otworzysz okna zakręć grzejniki. Najbardziej ekonomiczna jest szybka wymiana powietrza, która nie wychładza pomieszczeń.

5. Monitoruj swoje zużycie ciepła sprawdzając wskazania urządzeń pomiarowych. Posiadając bieżące informacje o kosztach zużycia ciepła możesz racjonalizować jego zużycie.

Badania termowizyjne

Może się zdarzyć, że mieszkasz w nieruchomości wykonanej wg współczesnych norm w zakresie izolacyjności termicznej lub w budynku w którym została przeprowadzona termomodernizacja, przestrzegasz powyższych zasad, a rachunki za ogrzewanie wydają się tobie wysokie. Wtedy warto rozważyć wykonanie badań kamerą termowizyjną, które jest w stanie wykazać, czy w mieszkaniu nie występują tzw. mostki cieplne przez które ucieka ciepło. Może to być przykładowo niestarannie wykonana izolacja budynku lub źle osadzone okno.

Podsumowując, warto zadbać o to, żeby nasza nieruchomość nie była energochłonna, a nasze zachowania w zakresie korzystania z ciepła racjonalne.

 

Jak opodatkować dochód ze sprzedaży strychu?

 

W wielu wspólnotach mieszkaniowych dochodzi do sprzedaży powierzchni strychowych znajdujących się w częściach wspólnych nieruchomości. Jednym z pojawiających się problemów w takich sytuacjach jest wybór sposobu opodatkowania dochodów z tego tytułu oraz zadysponowanie uzyskaną kwotą. Z interpretacji uzyskanych przez Admico w Urzędzie Skarbowym wynika, że przychód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu sprzedaży lokali wyodrębnionych z nieruchomości wspólnej jest przychodem tej wspólnoty uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (w więc nie jest bezpośrednio przychodem członków wspólnoty mieszkaniowej). Ze zwolnienia, o którym mówi Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, wspólnota mieszkaniowa właścicieli nieruchomóści będzie mogła skorzystać tylko wtedy, jeśli uzyskany dochód zostanie przeznaczony i wydatkowany na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Natomiast część dochodu, która została wypłacona właścicielom wspólnota będzie zobowiązana opodatkować podatkiem dochodowym od osób prawnych. Uzupełniająco należy mieć świadomość, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej – osoby fizyczne – będą musiały uzwględnić otrzymane kwoty z swoich zeznaniach podatkowych PIT i opodatkować podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Tym samym podatek dochodowy będzie zapłacony dwa razy znacząco obniżając kwotę do dyspozycji właścicieli.

 

Z powyższych informacji jasno wynika, że nie opłaca się przekazywać właścicielom środków uzyskanych ze sprzedaży lokali wyodrębnionych z części wspólnych nieruchomości. Po to jednak, aby właściciele odczuli wymierną korzyść ze sprzedaży, można rozważyć obniżenie zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, albo zaplanować remont na który dotychczas nie było środków.

 

Jak określić termin kontroli technicznej?

 

Wśród właścicieli nieruchomości często pojawiają się wątpliwości związane z kwestiami przeglądów technicznych. Pierwsza wątpliwość pojawia się w przypadku konieczności ustalenia terminów kontroli. Prawo budowlane określa, że kontrole powinny być coroczne. Nie oznacza to jednak, że mogą zostać przeprowadzone w dowolnym terminie roku kalendarzowego. Może się przecież zdarzyć, że, przykładowo w roku 2011 przegląd instalacji gazowej został wykonany w styczniu 2011, a następny zaplanowany na grudzień 2012. W takiej sytuacji oba przeglądy dzieliłby od siebie prawie dwa lata. Stąd harmonogram kontroli należy tak zaplanować, żeby każdą kolejną wykonywać przed upływem 12 miesięcy od daty poprzedniej. Pierwsza roczna kontrola stanu technicznego nieruchomości powinna zostać wykonana przed upływem 12 miesięcy od oddania budynku do użytkowania. Dla spełnienia wymogów Prawa Budowlanego nie jest istotne, że budynek jest objęty gwarancją. Celem przeglądów technicznych jest zapewnienie bezpiecznego użytkowania. Szczegółowo o kontrolach stanu technicznego nieruchomości mówi art. 62 Prawa Budowlanego, wymienione są tam także kontrole przeprowadzane z inną częstotliwością. Przy opracowywaniu harmonogramu przeglądów technicznych nieruchomości, oprócz lektury Prawa Budowlanego, należy także wziąć pod uwagę instrukcje użytkowania poszczególnych urządzeń zainstalowanych na terenie nieruchomości. Dla bezpiecznego użytkowania mogą one wymagać specjalistycznych serwisów, dokonywanych w cyklach miesięcznych lub rocznych. Naruszenie tego obowiązku, może spowodować utratę gwarancji na urządzenie, sprowadzenie niebezpieczeństwa na użytkowników oraz zwiększone prawdopodobieństwo awarii pociągającej za sobą poważne skutki finansowe. Podsumowując można stwierdzić, zarządzanie nieruchomościami nie może się obyć bez rzetelnego opracowania harmonogramu przeglądów technicznych.

 

 

Jak uniknąć zalań i co zrobić kiedy się pojawią?

Powszechnymi szkodami występującymi na terenie nieruchomości są szkody związane z zalaniami. Zarządzanie nieruchomościami to także minimalizowanie ryzyka ich wystąpienia, jednak duża częśc odpowiedzialności ciąży także na samych użytkownikach lokali.

Jak uniknąć zalania?

Wyjeżdżając na urlop pamiętaj o zakręceniu wszystkich kranów oraz zamknięciu dopływu wody do zmywarki i pralki. Najlepiej równocześnie zakręcić zawór główny dla lokalu. Najczęściej jest on zlokalizowany koło wodomierza. Jeśli nie możesz go znaleźć to taką wiedzę będzie posiadał zarządca nieruchomości, który wskaże lokalizację zaworu. Istotnym elementem jest także prawidłowa eksploatacja urządzeń wykorzystujących wodę – użytkuj pralkę i zmywarkę zgodnie z instrukcją, nie przepełniaj ich oraz konserwuj i serwisuj zgodnie ze wskazaniami producenta. Częstym źródłem awarii i zalań jest pęknięcie wężyków doprowadzających wodę do pralek, zmywarek i muszli klozetowych. Warto kupić wężyk dobrej jakości dopasowany długością do potrzeb, gdyż wszelkie zawijanie i skręcanie zmniejsza jego żywotność. Profilaktycznie raz na kilka lat warto po prostu wężyk wymienić. Koszt jest nieznaczny w porównaniu do kosztów usunięcia potencjalnej szkody zalaniowej.

Co zrobić podczas wystąpienia zalania?

Jeśli źródłem zalania jest twoje mieszkanie jak najszybciej zamknij dopływ wody i ogrzewania do lokalu. Pamiętaj, że źródłem wycieku może być nie tylko instalacja zimnej i ciepłej wody. Częstymi przyczynami zalań na terenie nieruchomości bywają także instalacje centralnego ogrzewania. Zazwyczaj zawory odcinające znajdują się w szachtach koło wodomierzy i ciepłomierzy w częściach wspólnych nieruchomości. Jeśli nie znasz lokalizacji zaworów odcinających dopływ wody i ogrzewania do swojego lokalu lub nie posiadasz kluczy do odpowiedniej skrzynki – pilnie skontaktuj się ze swoim administratorem lub zarządcą nieruchomości. Warto posiadać dostęp w razie potrzeby! W następnym kroku należy powiadomić pogotowie techniczne (tel 602 49 49 00) oraz zarządcę nieruchomości. Za jego pośrednictwem także należy rozpocząć procedurę likwidacji szkody z polisy ubezpieczeniowej (w zależności od sytuacji może to być twoja polisa ubezpieczeniowa lub polisa wykupiona na potrzeby całego budynku). Jeśli źródłem zalania jest sąsiad skontaktuj się z nim pilnie i równocześnie spróbuj zamknąć dopływ wody do lokalu który jest źródłem wycieku. Następnie pilnie skontaktuj się w powyżej opisany sposób z pogotowiem technicznym i zarządca nieruchomości. W przypadku wybijania nieczystości z instalacji kanalizacyjnej niezwłocznie wezwij pogotowie techniczne i poinformuj o szkodzie administratora.

 

Jak uniknąć wilgoci w budynku?

Podstawą bezpiecznej i komfortowej eksploatacji budynku jest odpowiednie jego zaprojektowanie i wykonanie. Znaczą ilośc kłopotów eksploatacyjnych powoduje pojawiająca się wilgoć. Niestety woda bardzo szybko obnaża błędy projektowe i wykonawcze (nawet pozornie niewielkie) wnikając do środka budynku i powodując problemy, które bywają często zmorą właścicieli i zarządcy nieruchomości.

Izolacje - warunki skuteczności

Rozwiązań konstrukcyjnych jest wiele, zasadniczo hydroizolacje dzielimy na poziomą ścian i ław fundamentowych, pionową ścian przechodzącą w izolację cokołu oraz poziomą podłóg w piwnicach (jeśli występują w budynku). Podstawowym kryterium skuteczności izolacji jest ich szczelne połączenie. Podczas projektowania projektant określa, czy będziemy mieli do czynienia z obciążeniem wodą, czy wilgocią. W zależności od tego przyjmuje się odpowiednio izolację przeciwwodną, albo przeciwwilgociową. Obciążenie wodą wymaga posadowienia budynku podpiwniczonego na płycie fundamentowej, dla obciążenia wilgocią wystarczą ławy fundamentowe. Rolą zarządcy nieruchomości na etapie przejmowania budynku w zarząd jest dopilnowanie otrzymania kompletnej dokumentacji technicznej nieruchomości

Błędy projektowe

Jakie błędy mogą się pojawić na tym etapie? Nieprawidłowe dobranie klasy materiałów izolacyjnych do obciążenia wodą, izolacja (pomimo swojej szczelności) zaprojektowana w złym miejscu (co powoduje zawilgocenie posadzki), zastosowanie materiałów, które nie są ze sobą kompatybilne (i uniemożliwiają szczelne ich połączenie). Często stosowane do izolacji fundamentów są folie budowlane (są niestety zbyt cienkie i wrażliwe na uszkodzenia) i membrany kubełkowe (nie powinno się ich stosować jako wyłącznej izolacji a jedynie jako warstwę osłonową). Popularnymi materiałami izolacyjnymi są roztwory, emulsje i pasty asfaltowe. Jednak współcześnie często się stosuje materiały typu szlamy i masy KMB, które umożliwiają, w zależności od grubości, pełnienie funkcji izolacji przeciwwilgociowej, albo przeciwwodnej, są bezszwowe i powłokowe. Krytycznym miejscem w projektowaniu izolacji są przejścia instalacji przez izolacje (najlepiej przy wykorzystaniu kołnierzy uszczelniających) oraz dylatacje. Zarządca nieruchomości zazwyczaj ma wpływ na projekt jedynie w sytuacji, kiedy jest projektowana modernizacja budynku.

Odpowiednie wykonawstwo

Oprócz prawidłowego zaprojektowania kluczowe jest właściwe wykonawstwo. Najczęściej zdarzającymi się problemami są: uszkodzenie izolacji po jej położeniu podczas zasypywania wykopów, czy robót wykończeniowych, niewłaściwe połączenie izolacji pionowej z poziomą, niezaizolowanie przejść instalacyjnych przez izolację, stosowanie tańszych materiałów bez porozumienia z klientem.

Naprawiamy izolację

Zarządca nieruchomości, podczas okresowych kontroli stanu technicznego budynku, powinien wskazać właścicielom występujące potrzeby remontowe. W wielu przypadkach problemy z wilgocią w budynku pojawiają się ze względu na jego techniczne zużycie. Wymagane jest wtedy osuszanie piwnic i przyziemia. Działania powinny się koncentrować na odtworzeniu lub wykonaniu izolacji, obniżeniu wilgotności przegród powyżej projektowanych izolacji. Kolejnym etapem będzie osuszanie budynku, wykonanie nowych wypraw z tynków renowacyjnych oraz usprawnienie sposobu odprowadzania wód opadowych. Podstawą do powyższych działań i wyboru konkretnego rozwiązania powinna być analiza sytuacji z punkt widzenia warunków gruntowo-wodnych i istniejących rozwiązań konstrukcyjnych. Następnie powinien nastąpić wybór właściwej technologii i materiałów. Najlepiej stosować rozwiązania systemowe od jednego producenta. Zapewnimy tym samym kompatybilność poszczególnych elementów systemu izolacji. Takich analiz powinni dokonać specjaliści z zakresu budownictwa i izolacji, których zazwyczaj posiada zarządca nieruchomości. Efektem ich pracy powinna być dokumentacja techniczna zawierająca rysunki detali (połączenia izolacji pionowych i poziomych, uszczelnienie dylatacji i przejść instalacyjnych) wraz zakresem prac i rozwiązaniami materiałowymi. Jest to podstawa do poszukiwania wykonawcy. Mając projekt wraz ze specyfikacją techniczną możemy w prostu sposób porównać oferty złożone na tej podstawie.

Osuszanie

Osuszać budynek można metodami inwazyjnymi lub bezinwazyjnymi. Do metod inwazyjnych zaliczamy: podcinaniu muru i wbijaniu w szczeliny blachy, nawiercaniu otworów i wprowadzaniu w nie środków iniekcyjnych - tym sposobem chcemy zapobiec kapilarnemu podsiąkaniu wody. Metody bezinwazyjne wykorzystują techniki związane ze zjawiskami elektrosmozy, elektromagnetokinezy, mikrofale, promieniowanie elektromagnetyczne lub osuszanie gorącym powietrzem z wykorzystaniem absorbcji wilgoci z powietrza.

 

Zarząd sądowy i podatek CIT

Admico wygrało spór o interpretację prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.Sprawa dotyczyła nieruchomości będących w zarządzie sądowym, których części były przeznaczone na wynajem. W danym stanie faktycznym zarządca pobiera wynagrodzenie z tytułu prowadzenia zarządu sądowego w wysokości i na zasadach ustalonych przez sąd, które opodatkowuje podatkiem od osób prawnych. W ramach prowadzonego zarządu sądowego prowadzi rozrachunki z właścicielami nieruchomości i najemcami lokali mieszkalnych i użytkowych w ten sposób, że na wydzielone subkonto bankowe przyjmuje wpłaty najemców i ponosi bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Wpłaty z tego tytułu nie stanowią podstawy opodatkowania u zarządcy w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych. W trakcie sprawowanego zarządu umownego jest jasne, że przychody z czynszów nie są przychodem podatkowym zarządcy, ale współwłaścicieli nieruchomości. W przypadku zarządu sądowego pojawiła się znacząca wątpliwość ze względu na sam charakter czynności zarządcy sądowego. W swojej interpretacji Izba Skarbowa uznała, że czynsze najmu pobrane przez zarządcę sądowego podlegają opodatkowaniu bezpośrednio przez zarządcę bowiem, zarządcy sądowemu przysługuje wyłączne prawo do pobierania tych środków, zarządca wykonuje swoje czynności samodzielnie, odpłatnie i na własny rachunek. Skarga zarządcy sądowego na taką interpretację skierowana do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego została oddalona. Następnie zarządca skierował sprawę do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez WSA, który to z kolei uchylił niekorzystną interpretację podatkową, przyznając rację Admico. NSA zauważył, że w świetle przepisów regulujących zarząd sądowy zarządca sądowy otrzymuje wynagrodzenia za wykonywane czynności, które jest określone przez sąd. W ramach wykonywanych czynności, mimo kontroli ze strony sądu, jest samodzielny i ponosi też odpowiedzialność za wykonywane w ramach zarządu czynności. Odbiorcami usług zarządcy są właściciele nieruchomości. W sytuacji, gdy zarządca nie działa w imieniu własnym ale na rzecz właścicieli nieruchomości to czynności wykonywane z tytułu zawartych umów najmu nie można oderwać od czynności samego zarządu. Sąd stwierdził, że do przychodów podatkowych zarządcy sądowego zalicza się tylko takie przychody, które są jemu należne. Nie są to zatem przychody jakiekolwiek, ale tylko te, w stosunku do których zarządcy sądowego przysługuje uprawnienie do ich otrzymania i które stanowią przysporzenie majątku, czyli wynagrodzenie z tytułu prowadzonego zarządu sądowego. Korzyści z najmu mogą być natomiast podstawą opodatkowania w przypadku współwłaścicieli, którzy są w istocie wynajmującymi. Statusu wynajmującego nie można przypisać zarządcy sądowemu, skoro on tylko reprezentuje interesy właścicieli. Zarządca nie może rozliczać przychodów z najmu jako swoich, gdyż jedynie je gromadzi i ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Nie stanowią one więc realnego przysporzenia.

Piotr Derkacz

Wynagrodzenie firmy wykonującej roboty budowlane

Zarządca nieruchomości często spotyka się z tematyką związaną z wykonywaniem umów o prace budowlane. Jej bardzo istotnym elementem jest sposób określenia wynagrodzenia tytułem wykonania przedmiotu umowy. Ta problematyka nie jest na gruncie obowiązujących przepisów ani orzecznictwa jednoznaczna. Część doktryny prawa cywilnego stoi w tej sytuacji na stanowisku, iż ta luka prawna daje podstawę do powoływania się na przepisy najbardziej zbliżone do umowy o roboty budowlane, czyli te dotyczące umów o dzieło. Podchodząc do sprawy praktycznie warto w związku z tym zawrzeć w umowie o roboty budowlane szczegółowe regulacje dotyczące wynagrodzenia i wzajemnych rozliczeń. Wynagrodzenie może zostać ustalone zarówno jako kosztorysowe, jak i ryczałtowe.

Wynagrodzenie ryczałtowe

Sposób wynagrodzenia ryczałtowego polega na tym, że wynagrodzenie to jest ustalane z góry, przez wykonawcę, będącego profesjonalistą, na podstawie przewidywanych kosztów wykonania przedmiotu umowy. Wynagrodzenie to ma zapewnić wykonawcy opłacalność podjęcia się wykonania umówionego zakresu prac na terenie nieruchomości. Ma ono generalnie charakter stały. W takim przypadku, wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Od tej reguły jednak są wyjątki, mianowicie, jeżeli na skutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć (np. zmiana przepisów w sprawie wymagań technicznych dla obiektu danego rodzaju skutkująca zmianami projektowymi i wykonawczymi), wykonanie umowy groziłoby wykonawcy rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę. W praktyce zarządzania nieruchomościami podkreśla się, że ryczałt, niezależny od wielkości nakładów, jakie musi ponieść wykonawca, jest jednak związany z zakresem umówionych robót. Jeśli więc wykonawca zrealizuje prace częściowo, jego wynagrodzenie także będzie częściowe. Na bazie orzecznictwa związanego z wynagrodzeniem ryczałtowym wskazać można, że jeżeli za wykonane prace strony ustaliły wynagrodzenie ryczałtowe, dołączenie przez wykonawcę do umowy kosztorysu nie ma znaczenia, a dokument ów uznać należy jedynie za uzasadniający merytorycznie oferowaną przez wykonawcę kwotę wynagrodzenia.

Wynagrodzenie kosztorysowe

Podstawą ustalenia wynagrodzenia kosztorysowego jest zestawienie planowanych prac, według przyjętych przez strony jednostek (np. metr kwadratowy, metr bieżący) i przewidywanych kosztów ich wykonania. Rozliczeniom opartym o takie zestawienia towarzyszy często obmiar powykonawczy. Ten sposób rozliczeń ma jednak swojego ograniczenia, mianowicie jeżeli w toku wykonywania umowy zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, a zestawienie sporządził zamawiający, wykonawca może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia. Jeżeli zestawienie planowanych prac sporządził wykonawca, może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. Wykonawca nie będzie mógł zatem żądać podwyższenia wynagrodzenia o wartość pominiętych pozycji kosztorysowych, zwiększenia wynikające z rozmiaru prac odbiegającego od przedmiaru, kosztów wynikłych z innego stanu frontu robót niż ten, jaki powinien być określony na podstawie badań, które w ramach staranności powinien był przeprowadzić wykonawca. Wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli wykonał prace dodatkowe bez uzyskania zgody zamawiającego. Jeżeli zaszła konieczność znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego, zamawiający może od umowy odstąpić, powinien jednak uczynić to niezwłocznie i zapłacić wykonawcy odpowiednią część umówionego wynagrodzenia.

W umowie o roboty budowlane stosuje się często oba systemy łącznie, np. wynagrodzenie wykonawcy określa się w sposób ryczałtowy, natomiast w odniesieniu do robót dodatkowych, nieobjętych projektem, ustala się wynagrodzenie kosztorysowe.